주택 임대차에서 전입신고는 중요하지만, 신고만으로 임차인의 권리가 모두 보장되는 것은 아닙니다. 집을 인도받아 실제로 점유하는 요건도 함께 갖춰야 합니다.
대항력은 두 요건을 갖춘 다음 날부터
주택임대차보호법상 임차인이 제3자에게 임대차를 주장하려면 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 합니다. 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 예컨대 입주를 먼저 했더라도 전입신고가 늦으면, 원칙적으로 신고를 마친 날을 기준으로 효력이 발생합니다. 반대로 전입신고를 먼저 했더라도 실제로 집을 인도받지 않았다면 요건이 완성되지 않습니다.
전입신고를 할 때는 임차 주택의 주소와 동·호수가 정확히 등록됐는지 확인하세요. 등기부상 표시와 주민등록 주소가 달라 권리관계가 불명확해지면 분쟁이 생길 수 있습니다. 전입신고와 점유를 갖춘 뒤에도 이사나 전출로 요건이 달라질 수 있으므로, 보증금을 돌려받기 전에 주소를 옮겨야 한다면 임차권등기명령 등 보호 방법을 먼저 살펴보는 편이 안전합니다.
확정일자와는 역할이 다릅니다
확정일자는 대항력과 같은 제도가 아닙니다. 보증금을 경매 등에서 우선변제받으려면 대항요건을 갖추고 확정일자도 받아야 하는 등 별도의 요건이 문제됩니다. 따라서 확정일자만 받았다고 해서 전입신고와 주택 인도를 대신할 수는 없습니다. 계약 직후 확정일자를 받고, 실제 입주와 전입신고도 빠짐없이 마치는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
계약서에 확정일자를 받았으면 전입신고는 늦어도 괜찮나요?
확정일자만으로 대항력이 생기지는 않습니다. 주택 인도와 주민등록 요건을 갖추는 시점도 확인해야 합니다.
입주일과 전입신고일이 다르면 언제부터 대항력이 생기나요?
두 요건이 모두 갖춰진 날의 다음 날부터입니다. 입주일과 신고일 중 늦은 날을 기준으로 확인하세요.