임대차계약을 갱신하면서 보증금을 올렸다면, 종전 계약서에 받은 확정일자만으로 증액분까지 보호되는 것은 아닙니다. 기존 보증금과 추가된 금액의 권리 순위가 달라질 수 있으므로 증액 합의 내용을 문서로 남기고 확정일자를 확인해야 합니다.
증액 합의는 문서로 남기기
새 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 변경 내용을 덧붙이는 방식으로 합의할 수 있습니다. 문서에는 임대차 목적물, 임대인과 임차인, 변경 전후 보증금, 증액분, 합의일과 적용 시점을 분명히 적고 당사자 서명이나 날인을 받으세요. 증액분을 지급한 내역도 계좌이체 기록 등으로 보관하는 것이 좋습니다. 구두로만 합의하면 나중에 증액 여부나 금액을 입증하기 어려울 수 있습니다.
확정일자는 증액분 기준으로 다시
증액 내용을 적은 계약서나 변경 합의서에 확정일자를 받아 두세요. 종전 확정일자의 효력이 증액분에 소급해 적용되는 것은 아닙니다. 따라서 증액분은 새로 확정일자를 받은 시점을 기준으로 권리 순위가 정해질 수 있고, 그 전에 설정된 담보권 등이 있다면 증액분보다 앞설 수 있습니다. 대항력과 우선변제권을 갖추려면 점유와 전입신고 등 관련 요건도 함께 확인해야 합니다. 문서를 작성하기 전 등기부등본을 확인해 변동 사항이 있는지도 살펴보세요.
자주 묻는 질문
기존 계약서에 증액분만 적어도 되나요?
가능하지만 변경 전후 금액과 합의일을 명확히 쓰고, 당사자 서명·날인을 받은 뒤 해당 문서에 확정일자를 받는 편이 안전합니다.
확정일자를 늦게 받으면 증액분은 보호되지 않나요?
보호가 전혀 안 된다고 단정할 수는 없습니다. 다만 증액분의 순위가 불리해질 수 있어 합의 후 지체하지 말고 요건을 확인하세요.